SSS

📌 Dünyada Tesis Yönetimi Nasıl Ortaya Çıkmıştır?

Tesis yönetimi kavramı, modern anlamda ilk kez 1970’li yıllarda Amerika Birleşik Devletleri’nde ortaya çıkmıştır. Özellikle büyük ofis binaları, alışveriş merkezleri ve sanayi tesislerinde operasyonel süreçlerin merkezileştirilmesi ihtiyacı, bu alanda uzmanlaşmış yönetim sistemlerinin oluşmasına zemin hazırlamıştır.

1980’li yıllarda tesis yönetimi, yalnızca bakım ve temizlik gibi hizmetlerle sınırlı olmaktan çıkarak;

• Enerji verimliliği

• İş sağlığı ve güvenliği

• Alan optimizasyonu

• Bütçe yönetimi

• Yasal uyumluluk

gibi çok yönlü süreçleri kapsayan profesyonel bir disiplin haline gelmiştir.

Avrupa’da ise 1990’lı yıllardan itibaren tesis yönetimi hızla gelişmiş, özellikle İngiltere, Almanya ve Hollanda gibi ülkelerde bu alanda akademik bölümler açılmış, sertifikasyon sistemleri oluşmuştur.

Bugün tesis yönetimi; dijital sistemlerle entegre, sürdürülebilirliği öncelikleyen, stratejik bir meslek dalı olarak kabul edilmektedir.

Türkiye’de tesis yönetimi alanındaki gelişmeler, genellikle büyük toplu konut projeleri ve AVM yatırımları ile birlikte ilerlemiştir. Bu anlamda Türkiye’deki tesis yönetimi faaliyetleri, özellikle 2000’li yılların başından itibaren kurumsallaşma eğilimine girmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde bina ve site yönetimi görevleri önceleri apartman sakinleri tarafından yürütülse de;

• Artan bina yoğunluğu

• Genişleyen sosyal alanlar

• Teknik donanım gerektiren yapılar

bu ihtiyacı karşılamada yetersiz kalmıştır.

Bu süreçte, profesyonel tesis yönetimi firmaları devreye girmiş ve şeffaflık, verimlilik ve hukuki uygunluk ilkeleriyle yönetime değer katmaya başlamıştır.

Bugün Türkiye’de tesis yönetimi;

• Toplu konutlar

• Rezidanslar

• Alışveriş merkezleri

• Ofis kompleksleri

• Sanayi siteleri

gibi birçok farklı yapıda uygulanmakta, bu alanda faaliyet gösteren firmalar için yasal düzenlemeler, sertifikasyonlar ve mesleki standartlar geliştirilmektedir.

📈 Sonuç Olarak Tesis Yönetimi Neden Önemlidir?

Tesis yönetimi; yalnızca temizlik ve bakım hizmetlerinden ibaret olmayan, stratejik planlama, kaynak yönetimi, teknolojik entegrasyon ve hukuki uyumluluğu bir arada barındıran kapsamlı bir meslek alanıdır.

Hem dünyada hem de Türkiye’de gelişmeye devam eden bu sektör, yaşam alanlarının kalitesini artırmak ve sürdürülebilir şehirler inşa etmek adına kritik öneme sahiptir.

Günümüzde yaşam alanlarının ve ticari yapıların artan ihtiyaçları, yalnızca fiziksel barınma ihtiyacını karşılamaktan çok daha fazlasını gerektiriyor. Güvenli, konforlu, verimli ve sürdürülebilir yapılar, doğru yönetimle mümkündür. İşte bu noktada, profesyonel yönetim kavramı devreye girer.

Profesyonel yönetim; site, bina, rezidans, iş merkezi ve benzeri yapıların; insan, mekân, teknoloji ve süreçleri bir araya getirerek, sürdürülebilirlik, verimlilik ve işlevsellik hedefleri doğrultusunda, uzman ekipler tarafından yönetilmesidir.

Bu yönetim anlayışı; yalnızca günlük teknik işlerin değil, aynı zamanda mali, hukuki, idari ve sosyal süreçlerin de bir bütün olarak ele alındığı kapsamlı bir hizmettir.

Profesyonel tesis yönetimi, hem bireysel yaşam alanlarında hem de kurumsal yapılarda yüksek yaşam ve hizmet kalitesini sağlamak adına kritik bir rol oynar.

• • Uzmanlık: Yönetim, sadece temizlik, güvenlik veya bakım hizmeti değildir. İş sağlığı ve güvenliği, çevre mevzuatı, enerji verimliliği, bütçe yönetimi gibi birçok alanda bilgi ve deneyim gerektirir.

  • Verimli Kaynak Kullanımı: İnsan gücü, enerji ve finansal kaynakların doğru yönetimi, israfın önlenmesini ve maliyetlerin kontrol altına alınmasını sağlar.

  • Hukuka Uygunluk: Profesyonel yöneticiler, tüm faaliyetleri yasa, yönetmelik ve sözleşmelere uygun şekilde yürütür.

  • Stratejik Planlama: Uzun vadeli bakım, onarım ve yatırım planlamaları ile yapılar değerini korur ve kullanıcı memnuniyeti artar.

  • Tarafsız ve Şeffaf Yönetim: Kat maliklerinin haklarını gözeten, şeffaf ve hesap verebilir yönetim anlayışı oluşturulur.

  Profesyonel yönetimin temel taşı olan tesis yöneticisi, bir yapının tüm hizmetlerinin uyum içinde çalışmasını sağlayan stratejik liderdir. Görevleri arasında;

  • Teknik, idari ve mali süreçleri planlamak ve yürütmek

  • İş sağlığı ve güvenliği önlemlerini almak

  • Çevre dostu uygulamaları hayata geçirmek

  • Bütçeyi hazırlamak, kaynak kullanımını denetlemek

  • Kat maliklerinin beklentilerini dengeli şekilde yönetmek

  yer almaktadır.

  Bazı yatırımcı ve kat malikleri, maliyet kaygısıyla yapıları kendi imkânlarıyla yönetmeyi tercih edebiliyor. Ancak bu durum çoğu zaman; eksik bütçeler, plansız bakım, hizmet kalitesinde düşüş ve toplu yaşamda anlaşmazlıklara yol açabiliyor.

  Profesyonel yönetim firmaları ise bu alanın uzmanıdır. Mevzuata hâkim ekipler tarafından sürdürülen sistematik yönetim anlayışı sayesinde, hem maliyetler kontrol altında tutulur hem de yüksek yaşam kalitesi sunulur.

  Sonuç: Profesyonel Yönetim Bir Lüks Değil, İhtiyaçtır

  Günümüzde konut ve ticari alanlar; sadece yaşamak ya da çalışmak için değil, güven içinde, huzurlu ve verimli bir yaşam sürebilmek için kullanılmaktadır. Bu da ancak profesyonel bir yönetim anlayışıyla mümkündür.

  Siz de yapınızda sürdürülebilirlik, verimlilik ve memnuniyet arıyorsanız; profesyonel yönetimi tercih edin.

Her bina veya tesisin kullanım amacı, tasarımı, teknik özellikleri ve büyüklüğü farklı olsa da hepsinin ortak üç safhası vardır: Tasarım, Yapım ve Yaşam (Tesis Yönetimi) safhaları.

Bir tesisin uzun ömürlü, güvenli, ekonomik ve verimli bir şekilde işletilebilmesi için yapım sonrasında entegre tesis yönetimi büyük önem taşır.

Bazı yatırımcılar veya kat malikleri tesislerini kendi yönetmeyi tercih ederken, bazıları bu işin profesyonellik gerektirdiğini bilerek uzman tesis yönetim firmalarıyla çalışmayı seçmektedir.

⚙️ Tasarım Aşamasının Önemi Nedir?

Tesisin genetik özellikleri tasarım aşamasında belirlenir. Mimari, statik, mekanik, elektrik ve otomasyon gibi tüm sistemler bu safhada planlanır. Bu aşamada yapılan hatalar, tesisin tüm yaşam sürecinde kalıcı sorunlara yol açabilir.

📜 Mevzuat ve Yasal Düzenleme Eksiklikleri Nelerdir?

Tesis yönetimiyle ilgili kanunlar ve standartlar halen yetersizdir.

• Kat Mülkiyeti Kanunu 1965 yılında hazırlanmış olup, günümüzün karma yapıları (rezidans, AVM, otel, ofis vb.) için yetersiz kalmaktadır.

• Karma projeler ve büyük kompleksler için özel, bütüncül bir kanun ihtiyacı bulunmaktadır.

• Mevcut yasal düzenlemeler; imar, belediye, vergi, medeni ve borçlar kanunlarıyla doğrudan ilişkilidir. Bu farklı kanunların bir arada değerlendirilmesini sağlayacak özel tesis yönetimi yasaları gereklidir.

👩‍💼 Profesyonel Yönetim Neden Gereklidir?

Belirli büyüklükteki veya karma nitelikli tesislerin, sertifikalı ve profesyonel firmalar tarafından yönetilmesi gerekir.

Sektörde yetişmiş, eğitimli ve tesis yönetimi formasyonuna sahip kişiler istihdam edilmelidir. Bu, tesisin hem mali hem de teknik sürdürülebilirliğini sağlar.

💰 Masraf Dağılımı ve Aidat Sorunları Neden Yaşanır?

Toplu yapılarda, yönetim planlarının eksik veya hatalı hazırlanması;

• Masraf paylaşımında adaletsizlik,

• Ortak alan kullanımlarında anlaşmazlık,

• Aidat ödemelerinde gecikme ve cezalar

gibi sorunlara yol açmaktadır.

Aidatların kiracılar tarafından ödenmemesi durumunda %5 gecikme cezası kat maliklerine yansıyabilmekte, bu da mülk sahipleriyle kiracılar arasında uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

🧾 Şeffaflık ve İletişim Eksiklikleri Neden Önemlidir?

Yönetim, sakinler, mülk sahipleri ve kiracılar arasında etkili iletişim kurulamaması sektörün temel problemlerindendir.

Çoğu tesis yönetiminde şeffaf bilgi paylaşımı, dijital platformlar ve denetlenebilir sistemler yetersizdir. Bu durum güven kaybına ve iletişim sorunlarına neden olmaktadır.

🏗️ Teknik ve Operasyonel Zorluklar Nelerdir?

• Asansör, enerji verimliliği ve ısı sayaçları gibi teknik yönetmeliklerin uygulanmasında karmaşa yaşanabilmektedir.

• Özel güvenlik ve hijyen yönetmelikleri tesislerin sorumluluklarını artırmakta, ihlallerin tüm tesisi etkileyebileceği riskleri doğurmaktadır.

• Evcil hayvan yönetimi, otopark düzeni ve gürültü gibi sosyal konular ise komşuluk ilişkilerinde gerilime yol açabilmektedir.

💡 Dijitalleşme ve Gelecekte Tesis Yönetimi

Yapay zekâ (AI), dijital sistemler ve otomasyon teknolojileri tesis yönetiminde devrim yaratmaktadır. Ancak bu alanlardaki altyapı eksiklikleri sektörün gelişimini yavaşlatmaktadır.

Nisan Bina Tesis Yönetimi, tüm bu karmaşık süreçlerde profesyonel bilgi, deneyim ve teknolojiyi birleştirerek çözüm odaklı hizmet sunar.

Amacımız, yönettiğimiz her tesiste yaşam kalitesini artırmak, maliyetleri optimize etmek ve sürdürülebilir yönetim modelleriyle uzun vadeli güven oluşturmaktır.

Profesyonel yönetime geçiş süreci aşağıdaki adımlar ile yürütülür:

1. Taleplerin ve Beklentilerin Alınması
   Yatırımcı ve kat maliklerinin talepleri ve beklentileri belirlenir. Bu doğrultuda maliyetler hesaplanır ve bütçe çalışması yapılır.

2. Kat Malikleri Kurulu Kararları
   Dönem başında Kat Malikleri Kurulu, denetçi veya denetim kurulu seçer.
   Büyük bütçeli yatırımlar planlandığında satın alma komisyonu oluşturulur.
   Tüm kararlar kat malikleri tarafından imzalanır, noter onayı alınır ve karar defterine yazılır.

3. Yönetim Faaliyetinin Başlaması
   Yönetim planının değerlendirilmesi sonucunda işletme projesi hazırlanır ve Tebligat Kanunu usullerine göre kat maliklerine iletilir. Tebliğ sonrası işletme projesi kabul edilmiş sayılır.

4. Gider ve Yatırım Avanslarının Belirlenmesi
   Bir yıl içinde yapılacak Gider Avansı (Aidat Harcamaları) ve Yatırım Gideri Avansı (Demirbaş Harcamaları) belirlenir ve kat maliklerine bildirilir.

5. Büyük Yatırımların Yönetimi
   Büyük bütçeli yatırımlar için teklifler yönetim tarafından toplanır. İşin hangi şartlarda ve hangi firmaya yaptırılacağı Satın Alma Komisyonu onayı ile kararlaştırılır.

Bütçe yönetimi, site veya apartman yönetiminin mali kaynaklarını planlı, şeffaf ve verimli bir şekilde kullanma sürecidir. İşletme projesi kapsamında toplanacak avans, aidat ve diğer gelirler, site/apartman mali bütçesini oluşturur ve bu bütçenin sakinlerin yararına kullanılması, tüm gelir-giderlerin belgelenerek saklanması Yönetim’in sorumluluğundadır.

Bütçe yönetimi sürecinde dikkate alınan başlıca hususlar şunlardır:

• Site/apartman karar, işletme ve denetim defterlerinin yıllık noter tasdikleri,

• İşletme projesinde belirlenen avans ve aidatların takip ve tahsilâtı,

• Site/apartman yönetimi ve üçüncü şahıslarla yapılan ödemelerin yürütülmesi,

• Personelin özlük haklarının takibi ve maaşlarının ödenmesi,

• Gelir ve giderlerin muhasebeleştirilmesi,

• Aylık bilançoların hazırlanması ve duyuru panosunda ilan edilmesi,

• Kat malikleri ve denetim kuruluna 3 aylık faaliyet raporlarının hazırlanıp sunulması,

• Yıllık faaliyet raporunun yıl sonunda genel kurula sunulması.

Özetle, bütçe yönetimi; gelirlerin toplanması, giderlerin planlanması, harcamaların kontrolü ve raporlanması süreçlerini kapsar ve site/apartman yaşamının mali düzenini güvence altına alır.

Güvenlik yönetimi, apartman ve site yaşamında sakinlerin, mülklerin ve tesislerin güvenliğinin sağlanması sürecidir. 5188 sayılı yasa ve İçişleri Bakanlığı’nın 2005/117 sayılı genelgesi doğrultusunda, site ve apartmanlarda özel güvenlik hizmeti alınması zorunludur.

Bu hizmet; yönetim kurulu veya genel kurul kararıyla valiliğe başvurularak özel güvenlik izni alınması ya da yetkili bir özel güvenlik firmasından hizmet sağlanması ile yürütülür.

Güvenlik yönetimi kapsamında yürütülen başlıca faaliyetler şunlardır:

• Risk analizi yapılması ve site/apartman profilinin çıkarılması,

• Giriş-çıkış kontrolü ve karşılama hizmetleri,

• Standart devriye, gözetim ve kontrol faaliyetleri,

• Nokta güvenliği uygulamaları,

• Kameralı güvenlik sistemi ile tesis, bina ve çevre kontrolü,

• Günlük, haftalık ve aylık denetim ile raporlama.

Özetle, güvenlik yönetimi; olası risklerin önlenmesi, denetim ve kontrol mekanizmalarının uygulanması ile site/apartman sakinlerinin huzur ve güvenliğini garanti altına alan bir süreçtir.

Temizlik yönetimi, site ve apartman yaşam alanlarında hijyenin, sağlık ve estetik standartlarının korunmasını sağlayan planlı ve sistemli bir süreçtir. Bu yönetim; ortak kullanım alanlarının, blokların ve teknik alanların düzenli olarak temizlenmesi, bakımının yapılması ve hijyen kontrollerinin yürütülmesini kapsar.

Temizlik yönetimi kapsamında Nisan Yönetim tarafından yürütülen başlıca faaliyetler şunlardır:

• Blok ve ortak alan temizliği: Günlük olarak blok içi ve ortak kullanım alanlarının temizlenmesi, otoparkların bakımı, çöplerin düzenli toplanması, sert zeminlerin cilalanması.

• Genel ve özel temizlikler: İnşaat sonrası detaylı temizlik, dış cephe cam temizliği, genel koruyucu temizlik uygulamaları.

• Su ve atık yönetimi: Su depolarının temizliği, atık yönetimi ve çöp toplama süreçlerinin koordinasyonu.

• Haşere ve zararlı kontrolü: Düzenli haşere ilaçlaması ve baca temizliği gibi sağlık önlemlerinin uygulanması.

• Planlama ve raporlama: Günlük iş akış şemasına göre temizlik faaliyetlerinin planlanması, düzenli kontrol ve denetim yapılması, raporlanması ve kayıt altına alınması.

• Koordinasyon: Tüm temizlik ve hijyen faaliyetlerinin, site/apartman sakinlerinin yaşam konforunu ve sağlık güvenliğini ön planda tutacak şekilde yürütülmesi.

Özetle, temizlik yönetimi; site/apartman yaşam alanlarında hijyenin sürdürülebilir şekilde korunmasını sağlayan, düzenli kontrol ve planlama gerektiren kapsamlı bir süreçtir.

Havuz bakım yönetimi, site veya apartman havuzlarının sağlıklı, güvenli ve hijyenik bir şekilde kullanılmasını sağlayan planlı ve sistemli bir süreçtir. Havuzlarda yapılan eksik veya hatalı işlemler, suyun sağlıksız bir ortama dönüşmesine neden olabileceği için bakım faaliyetlerinin uzman kişiler tarafından yürütülmesi büyük önem taşır.

Havuz bakım yönetimi kapsamında Nisan Yönetim tarafından yürütülen başlıca faaliyetler şunlardır:

• Filtrasyon sistemi kontrolü: Havuz suyunun sürekli temiz ve berrak kalmasını sağlayan filtrasyon sisteminin düzenli olarak kontrol edilmesi.

• Filtrasyon pompasının temizlenmesi: Pompanın ve filtrelerin bakımı, tıkanmaların ve arızaların önlenmesi.

• Havuz dip ve yüzey temizliği: Havuz tabanı ve su yüzeyinde biriken kir ve atıkların düzenli olarak temizlenmesi.

• Savak kanalları ve tesisat kontrolü: Su taşma kanallarının temizliği ve tesisat sisteminin düzenli olarak incelenmesi.

• Havuz suyu kimyasal değerlerinin ölçülmesi: pH, klor ve diğer kimyasal seviyelerin düzenli ölçümü ile suyun sağlıklı ve hijyenik seviyede tutulması.

• Kimyasal uygulamalar: Gereken durumlarda havuz suyuna kimyasal ilavesi ve bu işlemlerin doğru doz ve zamanlamayla uygulanması.

• Planlama ve koordinasyon: Tüm bakım faaliyetlerinin düzenli, planlı ve kayıtlara dayalı olarak yürütülmesi.

Özetle, havuz bakım yönetimi; havuz suyunun hijyenini, güvenliğini ve kullanıcıların sağlığını korumaya yönelik tüm teknik ve operasyonel süreçlerin planlandığı, uygulandığı ve denetlendiği kapsamlı bir yönetim alanıdır.

Bahçe bakım yönetimi, site veya apartman bahçelerinin estetik, sağlıklı ve düzenli bir şekilde korunmasını sağlayan planlı ve sistemli bir süreçtir. Düzenli bakım yapılmadığında bitkiler sağlıksız büyür, alanlar bakımsız görünür ve yaşam alanının kalitesi düşer. Bu nedenle bahçe bakım hizmetlerinin uzman personel tarafından yürütülmesi ve koordinasyonunun profesyonel yönetim tarafından sağlanması önemlidir.

Bahçe bakım yönetimi kapsamında Nisan Yönetim tarafından yürütülen başlıca faaliyetler şunlardır:

• Ekim ve dikim: Bahçeye uygun bitkilerin, çiçeklerin ve çimlerin ekilmesi ve dikilmesi.

• Biçim ve budama: Ağaç, çalı ve çimlerin düzenli biçimde budanması, form ve estetiğin korunması.

• Sulama: Bitkilerin ihtiyaç duyduğu su miktarına göre düzenli ve planlı sulama yapılması.

• İlaçlama: Zararlılar ve hastalıklara karşı bitkilerin korunması için gerekli ilaçlamaların uygulanması.

• Gübreleme: Toprak ve bitki besin değerlerinin korunması amacıyla uygun gübreleme yapılması.

• Tanzim ve düzenleme: Bahçe alanlarının estetik düzeninin sağlanması, çiçek ve bitki gruplarının planlı olarak yerleştirilmesi.

• Planlama ve koordinasyon: Tüm bahçe bakım faaliyetlerinin aylık plan doğrultusunda yürütülmesi, düzenli kontrol edilmesi ve kayda alınması.

Özetle, bahçe bakım yönetimi; yaşam alanlarının estetik ve sağlıklı kalmasını sağlayan, planlı, düzenli ve uzman koordinasyon gerektiren kapsamlı bir süreçtir.